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WIsDHoM : Inégalités patrimoniales et dynamiques du marché du logement. Comprendre le régime d’inégalités spatiales liées au marché immobilier

Durée : 2018 - 2021

Le projet WIsDHoM (Inégalités patrimoniales et dynamiques du marché du logement. Comprendre le régime d’inégalités spatiales liées au marché immobilier) est un programme de recherche associant l’UMR Géographie-cités (Paris), l’UMR ESPACE (Avignon) et le Centre Max Weber (Lyon).

WIsDHoM analyse la croissance des inégalités socio-spatiales dues à l’inflation des prix immobiliers. Dans la majorité des villes, les prix du logement ont augmenté plus vite que les revenus. L’immobilier est ainsi devenu une composante essentielle des inégalités, les ménages concentrant toujours plus leurs investissements et leur patrimoine dans ce secteur. Le projet (ANR PRC, comité 41, challenge B8, axe 2) analyse les inégalités de revenu et de patrimoine selon une approche pluridisciplinaire (géographie, aménagement du territoire, histoire, sciences politiques, sociologie, économie) et comprendre le rôle de l’immobilier dans le renforcement des inégalités spatiales et patrimoniales. WIsDHoM réunit des experts du logement afin d’analyser le caractère systémique des inégalités liées aux dynamiques et au contexte politique et financier du marché français depuis la fin des années 1990.

Les agglomérations françaises se distinguent depuis une vingtaine d’années par une hausse durable des prix doublée d’une augmentation régulière du taux de propriétaires. Cette situation qualifiée de “bulle robuste” (Timbeau, 2013) accrédite l’idée d’un nouveau régime de prix élevés (Tutin, 2013b) susceptible d’expliquer la résilience des marchés, paradoxale au vu de la dégradation du pouvoir d’achat des ménages et de la rentabilité des logements locatifs après la crise de 2008. Ce régime articule des facteurs de différents niveaux : nationaux (conditions d’accès au crédit, incitation à l’accession à la propriété, place croissante de la propriété immobilière dans les patrimoines des ménages et comme forme de protection se substituant aux systèmes de protection sociale), et locaux (politiques de stimulation du marché et différenciation spatiale des prix de l’immobilier).

L’ambition du projet WIsDHOM consiste à saisir les interactions entre la dynamique locale des prix, les inégalités et les politiques menées. La variabilité des prix des logements, dépendant d’un certain nombre de conditions locales, détermine à la fois le tri social des propriétaires immobiliers, les conditions de (dé)valorisation du patrimoine des ménages, et les opportunités immobilières pour les acteurs locaux, publics ou privés. En retour ces éléments influencent les conditions de marché. C’est l’étude spatialisée de cet effet d’auto-renforcement qui constitue le cœur du projet.

Afin de restituer la spatialisation de ce régime d’inégalités, l’étude s’appuie sur trois cas à trois niveaux de la hiérarchie urbaine : Paris, Lyon et Avignon. L’analyse empirique consiste en une approche multiscalaire pour saisir l’articulation entre les politiques nationales, locales et les stratégies des ménages. Notre programme scientifique se décline en trois axes :

  1. Une analyse approfondie de la construction sociale des marchés locaux du logement par les acteurs publics et privés dans les trois agglomérations retenues ;
  2. L’analyse spatiale des inégalités d’accès à la pierre à partir de bases de données désagrégées (transactions immobilières, fiscalité, crédit immobilier, cadastre) ;
  3. Une enquête ménages sur les stratégies patrimoniales dans nos trois terrains, visant à mettre en évidence d’une part les formes d’enrichissement et de vulnérabilisation liées à la propriété immobilière et, d’autre part, la façon dont ces stratégies (réhabilitations de logements, bimby, nimby, etc.) peuvent avoir des répercussions sur les politiques locales de l’habitat.

L’expertise pluridisciplinaire de l’équipe en matière d’enquête et de traitement des données permettra de relever le défi de l’intégration de sources jamais traitées conjointement jusqu’ici.

Date de mise à jour : 18 octobre 2018

 
 

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